[스크랩] 2011년 부동산(토지) 전망

2011년 부동산(토지) 전망

 

>>>2011년 토지시장 전망

 

’10.9월 현재, 전국 지가는 연초 대비 0.94% 상승했다. 대구(1.14%)와 인천(1.41%), 경기(1.41%), 충남(1.02%), 경북(1.06%)지역은 1%를 넘어서는 변동률을 보였지만, 전국적으로 금융위기 발생 전 고점(’08.10월)에 비해서는 여전히 2.31% 낮은 수준이고, 7월 보합을 기준으로 8~9월 연속 하락세를 띄고 있다. `10.9월 기준 토지거래량도 총 145,157필지, 125,843천㎡로서 전년도 동월과 비교하여 필지 수는 35.8% 감소했고, 면적도 36.0% 줄어든 것으로 나타났다.

 

 

 

일반적으로 토지시장은 일반경기에 후행하는 경우가 많다. 2010년 3월부터 하향 조정되기 시작한 집값과 주택 수요 감소 등 전반적인 부동산경기 위축의 여파가 토지시장에 2분기 후행한 것으로 파악된다.

 

2009년엔 정부와 통화당국의 신속한 재정정책과 한시적 규제완화(부재지주 토지에 대한 양도세 중과 한시유예 등)조치로 인해 2/4분기이후 상승세를 띄기도 했으나, 2009년 12월(0.34%)을 정점으로 상승 변동 폭이 둔화되고, 최근엔 마이너스 변동률로 전환된 것이다.

 

경기진작을 위해 풀린 유동성 자금들이 자산시장으로 유입돼, 유동성장세가 펼쳐지지 않는 한 2011년에도 빠른 상승을 기대하기 어려울 것으로 보인다.

 

도심의 재개발 및 뉴타운사업 예정지, 역세권 도시형생활주택, 보금자리주택지(그린벨트 및 군사보호구역 해제지), 교통망 확충예정지 등 정책적 목적과 국지적인 투자이점이 남아있는 지역을 제외하면 토지시장이 가지고 있는 비탄력적 요소들로 인해 단기간에 상승반전은 쉽지 않을 수 있다.

 

게다가, 만성적자에 시달리고 있는 한국토지주택공사(LH공사)의 구조조정안 발표가 각종 택지개발지구와 주택 및 대토시장에 미칠 파괴력은 또 얼마나 될 것인지, 만만치 않을 정책 파장을 읽어내는 합리적 계산이 있어야 한다.

 

선택과 집중이라는 사회적 트렌드처럼 실수요자의 실질적인 개발가능지역 위주로 수요가 국한될 것으로 생각된다.

 

 

2011년 토지시장 전망   2011년 토지 시장은 해안선과 철도 주변 땅 투자가 주요 유망 투자처가 될 전망이다. 내년 예산이 4대강과 철도 비중이 높아 다른 개발 사업들보다 사업 속도가 빠를 것으로 예상된다.   토지 전문가들은 "2011년 토지 시장을 올해와 비슷한 양상 속에서 국지적으로 지가가 상승할 것"이라며 "이어 투자자들은 현재 사업이 진행 중이거나, 내년 정부가 집중적으로 사업을 진행할 곳을 중심으로 살펴볼 필요가 있다"고 전망했다. ◆철도 예산 증가 따른 지가 상승 예상   내년 국가 예산 중 철도 예산이 증가함에 따라 2011년 토지 시장도 철도 역세권 주변 땅을 중심으로 지가가 상승할 것으로 전망된다.   기획재정부에 따르면 2011년 정부의 예산 중 도로는 7조1886억원으로 전년대비 10.2%가 줄은 반면, 철도(도시철도 포함)는 5조4523억원으로 전년대비 1.9%증가했다.   오는 2012년에는 고속철 공사 진척에 따라 철도 예산이 더욱 증가할 것으로 전망된다. 그동안 토지시장은 도로 IC 주변의 땅들이 투자자에게 각광을 받아왔던 것을 고려해볼때 철도 역세권 주변의 땅의 투자가치가 높아졌다는 것은 눈에 띄는 대목이다.   2011년에는 신분당선, 경부고속철도 2단계 구간이 개통된다.  강남~판교~분당을 잇는 신분당선이 2011년 9월 개통되면 판교역과 이어지는 성남여주복선전철 역세권이 최대 수혜지가 될 전망이다.   전종철 지목114 대표는 “내년 신분당선이 개통되면 최대 수혜지 판교는 그린벨트로 묶여 있어 토지 투자로 의미가 없고, 신분당선과 이어지는 성남여주복선전철 역세권 일대 땅이 상승할 가능성이 있다”고 말했다. KTX경부고속철도 역세권 주변도 주목받을 것으로 예상된다. 특히 충청북도 오송KTX역은 호남고속철도(2014년), 첨단의료복합단지인 오송생명과학단지의 수혜를 입는 지역이라 인근 지가에도 영향을 미칠 것으로 전망된다.   ◆해안선 투자 인기끈다   2011년 토지 시장은 4대강이 집중 조명되면서 해안선 투자가 맥을 이어갈 전망이다. 토지 업계는 최근 토지 해안선 투자가 토지시장의 트랜드로 자리매김하고 있다며, 내년에도 그 트랜드는 4대강과 함께 이어갈 것으로 전망된다고 설명했다.   정부는 4대강 예산안을 3조2800억원으로 편성했다. 투자자들은 한강, 낙동강, 금강, 영산강 인근 토지 시장에 관심을 둘 만하다.   토지 업계는 해안선 투자지역으로 현재 개발이 진행 중인 여수, 창원, 당진, 아산만, 태안, 서산, 군산, 부안, 목포, 광양, 밀양, 삼척 등을 꼽았다. 이는 정부가 추진하고 있는 초광역 개발권역에 따라 개발이 추진되고 있는 지역들이 대부분이다.    단기적으로는 2012년 여수가 세계박람회를 개최해 여수 토지시장도 관심을 가져볼 만하다. 남해안은 2012 여수세계박람회 개최를 계기로 남해의 해안경관을 세계에 홍보하고, 초광역적 관광프로그램도 개발한다. 남해안은 ‘새로운 경제ㆍ물류ㆍ휴양허브의 선벨트’로 개발할 계획이다.     동해안은 ‘녹색성장을 선도하는 에너지·관광벨트’로 조성된다.  에너지 산업 벨트 구축을 위해 원자력(울진ㆍ월성ㆍ고리)·석유(울산)·LNG(삼척) 등 에너지 공급 기반시설을 확충한다. 연료전지ㆍ풍력 등 차세대 그린에너지 산업 육성과 함께 저탄소 녹색시범단지 등을 조성한다.   서해안은 ‘환황해 경제권을 선도하는 지식ㆍ첨단 산업의 융복합 벨트’로 개발된다.   새만금·경기만을 중심으로 신재생ㆍ그린에너지 산업 육성과 충남-전북을 잇는 식품산업벨트를 조성한다.   자연여건이 좋은 태안 등 충남지역에 국제관광거점을 조성하고, 서해갯벌 등 생태자원과 역사문화자원을 연계해 시너지 효과를 증대한다.   이밖에 대규모 토지보상도 내년 봄까지 대기하고 있어, 하남, 파주, 평택 등 토지보상이 이뤄지는 주변 지역도 관심대상이다. 토지보상을 받은 지주들이 인근 지역으로 대토를 매입할 가능성이 높기 때문이다.       ◆2011년 토지시장 한층 투명해진다   토지시장도 한층 더 투명해질 전망이다. 지금까지 토지시장은 시세가 불투명하고, 철저하게 매도자와 매수자간의 시장이었다.   또 개발 방법에 있어서도 시장이 불투명하다보니 편법이 많았고, 이로 인해 부동산시장에서 토지시장은 상대적으로 높은 수익을 얻을 수 있는 블루오션 시장이었다.   하지만 앞으로 토지시장은 투명한 시장으로, 수익도 과거와 같은 높은 수익을 기대하기 힘들 전망이다.   2011년은 2010년에 이어 토지시장이 투명한 시장으로 가는 발판이 되는 해가 될 것으로 전망된다. 2011년부터 연접개발제한이 풀린다.   그동안 연접개발제한에 걸려 공장을 짓지 못했던 땅들이 본연의 가치보다 낮게 평가돼 왔다.   2011년 연접개발제한 폐지 수혜를 입는 땅들은 그동안 연접개발제한의 걸림돌로 낮아졌던 지가가 주변 땅과 비슷하게 형성될 전망이다.   특히 도로 등 기반시설이 잘 갖춰진 땅이 수혜를 입을 것으로 예상된다.   강공석 투모컨설팅 대표는 “2011년 연접개발제한이 풀린다고 하지만 도로를 확보해야하는 문제로 지구단위계획을 수립할 수 밖에 없는 땅들이 많아 수혜를 입는 땅들이 제한적일 것”이라며   “특히 안양, 군포, 남양주, 화성 등 도로 기반시설이 잘 갖춰진 지역의 땅들은 연접개발제한이 풀리면 그 수혜를 입을 것”이라고 말했다.   반면 양평과 가평은 도로 등 기반시설이 부족해 연접개발제한 수혜를 입기 힘들 것으로 전망된다. 단, 높은 수익을 기대하기는 힘들 것으로 예상된다. 연접개발제한으로 개발이 불가능했던 지역 중 투기수요가 몰릴 지역의 경우 성장관리방안 수립지역으로 묶어 한시적으로 유예기간을 두고 연접개발제한 폐지 여부를 탄력적으로 실시할 계획이기 때문이다.   준산업단지 지정도 오는 2011년 1월 1일부터 쉬어진다. 그동안 준산업단지는 개별공장 난립지를 정비하기 위해 지난 2007년 10월부터 도입됐으나, 지정 기준이 까다로워 지정되기 까다로웠다.   이에따라 이번 개정안은 공업지역, 계획관리지역, 개발진흥지구에 한해 준산업단지를 지정할 수 있던 규정을 바꿔 계획관리지역 50% 이상 포함된 경우에는 생산관리지역도 지정할 수 있도록 완화했다.   즉, 앞으로 생산관리지역과 계획관리지역을 묶어서 준산업단지로 지정할 수 있게 된 셈이다.   정부는 토지이용규제정보서비스도 실시하고 있다. 토지이용규제정보서비스는 복잡하고 어려운 토지이용관련 규제를 체계적으로 정리하고,   일반 국민도 그 내용을 쉽게 이해할 수 있도록 관련정보를 제공한다. 개별필지에 지정되어 있는 지역‧지구의 지정 현황과 그에 따른 행위제한내용을 찾아보고, 토지개발을 위한 상세 절차를 안내한다.   정부는 부동산 행정정보도 일원화 사업으로 부동산공적장부를 통합관리하고 있다.     부동산 행정정보 일원화은 현 정부의 부처 통합을 통해 부동산 공적장부 15종을(토지, 건축물, 용도, 가격 등) 국토해양부가 통합 관리하게 됨으로써 기획된 행정정보 통합 및 행정서비스 통합의 대표적 사업이다.    정부는 ▲1단계(2011~2012년)로 지적과 건축물 11종을 1종 공부 통합 및 확산  ▲2단계(2013년)는 가격 등을 포함한 15종⇒1종 공부 통합 및 확산  ▲3단계(2014년)는 소유권을 포함한 18종⇒1종 공부통합해 나갈 계획이다.

 

 

실물경기회복ㆍ금리인상ㆍ정책 변화가 변수로 작용

부동산 시장의 불확실성이 높은 가운데 부동산 전문가들은 주택시장을 중심으로 조심스럽게 긍정적인 전망을 내놓았다. 또 이들은 가격이 바닥이라는 심라가 형성돼 투자자들은 지금이 투자 적기라는 의견도 같이 했다.

세부적으로, 업계 전문가들은 주택 경매시장은 내년 들어 호전될 가능성을 점쳤지만 상가시장은 실물경기침체와 상가 고분양가로 올해와 같은 침체를 이어갈 것이라고 전망했다.

 건설시장도 공공 발주 급감으로 인한 수주 감소, 분양경기위축, 준공후미분양적체 등의 이유로 침체가 깊어질 전망이다.

◆주택 시장 호전된다

내년 주택시장은 올해보다 호전될 전망이다. 부동산 전문가들은 “부동산 가격이 바닥이라는 심리가 시장에 반영됐다”며 “하반기에 경기가 점차 살아나면서, 전세가 상승, 주택공급부족 등 여러 요인으로 역세권 소형아파트 다세대주택을 중심으로 매매가가 반등할 가능성이 있다”고 입을 모았다.

부동산 전문가들이 주택시장이 호전될 것이라고 보는 이유 중 가장 큰 것이 내년 주택 공급 감소다. 2011년 수도권 입주물량이 2010년의 60%의 중반 수준에 지니지 않을 전망이다. 전국적으로는 입주물량이 약 40% 정도 감소할 전망이다. 특히 경기도의 경우 2011년 4만5000여가구로 전년대비 60%정도가 감소할 것으로 예상된다.

 

이는 건설사들이 건설 및 분양 경기 침체로 미분양 감소에 주력하면서, 주택 사업을 미루거나, 공기지연으로 인해 주택 시장을 비중을 줄이고 있기 때문이다.

 

안동건 RME부동산연구소 소장은 “내년도 신규 공급이 없는 상황에 전세가격은 상승하고 있으며, 전세비율이 높은 주택은 시장에서 소화되고 있다”며 “부산, 대전과 같이 주택물량이 없었던 지역은 지금 매매가가 상승하고 있듯이 내년 서울 매매가도 강남 역세권 소형을 중심으로 주변지역까지 상승할 것”이라고 말했다.

투자자들은 전세수요가 전세가격 상승으로 매매로 갈아탈 수 있어, 역세권 소형 아파트나 다세대주택을 중심으로 접근해야 할 전망이다. 특히 서울시가 역세권에 용적률 300%까지 상향해 시프트를 공급할 계획으로 입지가 뛰어난 강남 목동 등 역세권 시프트 지역을 중심으로 관심을 가져볼 만하다.

내년 재개발 재건축 화두는 강남 재건축이다. 부동산 전문가들은 재개발 재건축 시장이 내년 상반기는 올해와 같은 침체가 이어질 것으로 내다봤지만 하반기부터 강남재건축의 사업 가시화로 매매가가 상승할 수 있을 것으로 전망했다.

 

장인석 착한부동산연구소 소장은 “내년 부동산시장이 공급부족, 가격 저점, 강남재건축 사업 가시화 등 여러 요인이 반영돼 지분이 작은 개포, 고덕지구 등 강남 재건축 단지들을 중심으로 매매가가 상승할 것”이라고 말했다.

 

그는 “서울시가 공공 관리자 제도를 시행해도 조합과 조합원간의 소송 등의 문제로 재개발이 활성화되지 못했지만, 내년 많은 소송이 결론이 지어져 전보다 속도를 낼 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

 

최근 강남 재건축이 3주간 상승세를 타며 버블세븐 매매가 상승이 일반 아파트 가격 상승으로 이어지고 있는 것도 눈에 띄는 현상이다. 일례로 개포동 주공4단지가 한주새 42㎡가 2000만원 상승해 7억7000만~7억8000만원, 대치동 은마 112㎡가 2000만원 상승해 10억7000만~11억4000만원의 시세를 기록했다.

수도권 일대 재개발 재건축 사업장의 주택 멸실도 예정돼 있다. 한국건설산업연구원에 따르면 철거를 앞둔 사업시행인가에서 관리처분인가 단계의 수도권 재개발 단지수는 96개 단지에 이른다.

 

이들 멸실 물량의 영향력은 서울이 가장 클 것으로 예상되며, 이에 따른 인근 지역의 전세가격도 상승할 것으로 전망된다.

◆“경매 투자 인기 끌 듯”

내년 경매시장도 최근 법원에 투자자들이 몰리는 현상이 심화될 전망이다.

 

2회 유찰된 역세권 소형아파트를 중심으로  낙찰가율, 경쟁률, 낙찰율 경매 3대 지표가 올라갈 가능성이 높다. 오은석 다다재테크 대표는 “서울 주택 공급 부족 현상과 전세가 상승세로 전세가격에 부담을 느낀 수요자들이 경매로 내집 마련하려는 현상이 많아질 것”이라며 “서울 역세권 소형아파트 경매 물건에 관심을 두면 회복세와 맞물려 매매가 상승도 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.

상가 시장은 실물경기 침체로 올해와 같은 시장이 이어질 전망이다. 투자자들이 임대수익을 얻을 수 있는 상가 등 수익형 상품에 대한 관심은 급증했지만 시장에 대한 불확실성이 높아 관망을 하며, 눈치보기를 하고 있는 상황이다.

 

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “내년 상가시장도 올해 같은 시장 흐름을 이러갈 것으로 전망된다”며 “투자자들은 상가 투자시 임대차가 이미 완료된 물건이나 브랜드, 자본이 탄탄한 상가 등 안정성이 높은 물건을 선택하는 것이 중요하다”고 말했다. 

◆토지시장 전과 같은 수익 어려워

토지시장도 과거와 같은 높은 수익을 기대하기 힘들 전망이다. 개발 호재 지역은 이미 지가가 상승한 지역이 많고, 시장이 점점 투자명해지기 때문이다.

 

업계는 내년 토지시장이 올해와 같이 국지적 상승만 나타날 뿐 눈에 띄는 지가 변화는 어려울 것으로 내다봤다. 또 내년 유망지역도 토지시장에서 호재로 작용하는 뚜렷한 이슈가 없어, 전반적으로 보합을 이룰 것으로 전망했다. 

내년 토지거래허가구역 해제 여부도 변수로 작용한다. 김황식 국무총리가 최근 지가가 안정세로 돌아서면 수도권 토지거래허가구역을 해제하겠다는 의사를 밝혔다. 수도권 토지거래허가구역은 5000㎢로, 토지거래허가구역이 해제 여부가 내년 토지 시장의 최대 관심사 중 하나가 될 듯하다.

부동산전문가들은 금리와 정책이 내년 부동산시장의 변수로 작용한다고 설명했다. 금리가 내년 1~2차례 인상될 가능성이 높은 가운데 기준금리가 인상되면, 이에 따른 대출이자부담도 높아진다. 이는 투자 위축으로도 나타날 수 있다. 투자자들은 부동산 투자시 대출 비중을 낮추는 자세가 필요하다.

또 지난 8.29대책 이후 정부가 어떤 정책 카드를 내놓을 지도 관심사다. 부동산 경기를 활성화하기 위해 정부가 DTI 등 규제 완화 정책을 내놓을 경우 시중의 유동자금이 부동산으로 흘러들어올 가능성도 있다.

내년 건설시장은 침체가 더욱 깊어질 전망이다.

 

건설사들은 신규 분양보다 미분양 해소에 더 심혈을 기울일 것으로 전망된다.

 

기존 사업지들도 공기지연 사업지, 미착공지, 연기된 분양 단지들도 대거 대기하고 있어 건설사들은 이들 사업지들을 어떤 형식으로든 정리해야 하는 숙제를 안고 있다. SOC예산 감소로 공공 수주 물량 감소로 국내 수주 실적도 부진할 것으로 예상된다.

 

	주택		재개발재건축		경매
	안동건 소장	장재현 팀장	장인석 소장	전영진 대표	오은석 대표	임윤곤 대표
전망	주택 시장 하반기 부터 호전될 듯	분양 시장 실수요자 중심 시장 형성 전망	부동산시장 거래 활성화 및 매매가 상승 기대	서울 한강변 재개발 재건축 중심 가격 상승	낙찰율, 낙찰율, 경쟁률 등 경매 3대지표 상승, 경매시장 분위기 고조	경매 물건 쏟아지고 경매 참여자 증가하고, 소형아파트  중심으로 호황
이유	공급부족, 전세가 상승 따른 매매수요 증가, 강남 재건축 단지 사업 가속화 등	건설사 고분양가, 미분양 적체 및 보금자리주택 공급	공급부족, 가격바닥이라는 심리 형성, 강남재건축 사업 가시화 따른 주변 재건축 가격 상승	부동산양극화 및 거래수요 살아나	실물경기 회복 및 공급물량 부족따른 전세가 상승으로 전세수요 경매시장 유입	공급부족으로일반매매시장 호전되면 경매시장도 덩달아 호전
유망지역	목2동, 역촌동, 갈현동 등 서울 역세권 시프트 지역 내 다세대주택	보금자리주택	반포 잠원 등 지분 작은 강남 재건축 단지	왕십리뉴타운, 한강변 지역	목동, 분당, 용인 등 역세권 대단지 소형아파트, 역세권 오피스텔, 다가구주택, 강남재건축 소형아파트 등	강남 소형 아파트 증 2회 유찰 물건
변수	금리 인상	금리인상	분양가상한제, 정책 완화	2012년 선거 전 정책변화	금리인상, 부동산시장 투자 위축, 세계경제회복 주춤
유의점	같은 역세권 시프트 지역이라도 수요풍부한 뛰어난 입지 선택해야	고분양가 단지 피하고, 대출비중 줄여야	용적률, 추가부담금 잘 따져봐야	건립가능가구수 및 매매수요 여부 따저야	대출비중 줄이고, 적극 투자보다는 기존 부동산 관리가 우선	대형은 피하고, 높은 수익 얻겠다는 큰 욕심+ 버려야
	토지		상가	건설
	전종철 대표	강공석 대표	선종필 대표	이홍일 연구위원
전망	올해와 큰 변동이 없는 선에서 철도 중심 지가 상승 예상	토지시장 투명화로 과거 높은 수익 기대 어려워	올해와 같은 양상 속 하반기부터 임차시장 살아날 듯	내년 더 어려워짐
이유	개통 및 착공되면 철도 역세권 주변 지가 상승할 듯	연접개발제한 해제, 서류 일원화 등 관련부처 토지 표준화하고 있음	실물경기침체 장기화 및 베이비부머 은퇴 수요 증가	SOC예산 및 건설 투자 감소, 준공후미분양 적체, 공기지연, 서울 재개발 수주 급감 등
유망지역	성남여주복선전철 수혜 입는 광주 이천 여주	연접 수혜 입는 안양 남양주 군포 화성 등, 토지보상 주변 지역	청라1공구, 남양주 진접, 파준운정 등 단지내 상가	행복도시 및 혁신도시 ,4대강 수주 및 해외시장 공략
변수	5월 경 토지거래허가구역 해제 여부	정책	금리인상, 주택정책 변화	정책 변화
유의점	환금성 고려해 입지 뛰어난 곳 선정해야	개발 초기보다 구체화되는 시점 투자가 안전	분위기 타서 투자 금물, 대출 비중 줄여야	공공발주 급감으로 건설사 사업 다각화해야

출처 : 부동산전문블로그(tooza114.com)대박땅꾼

글쓴이 : 대박땅꾼 원글보기

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